Ceny bývania môžu ďalej rásť. Prešovský kraj však ukazuje aj hranice zdražovania.
Slovenský realitný trh má pred sebou ďalší rok očakávaného rastu, jeho tempo však nemusí byť vo všetkých regiónoch rovnaké. Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska predpokladá na rok 2027 zvýšenie cien bývania o štyri až sedem percent. Ide o celoslovenský výhľad, ktorý nemožno automaticky preniesť na jednotlivé mestá či okresy. NARKS, vyjadrenia sprostredkované TASR, 16. 10. 2026
Prešovský kraj je príkladom, prečo treba pri interpretácii realitných štatistík rozlišovať dlhodobejší trend a krátkodobé výkyvy. Priemerná ponuková cena bývania dosiahla v druhom štvrťroku 2026 približne 2 310 eur za štvorcový meter. Oproti rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka bola vyššia o 6,1 percenta, medzištvrťročne však klesla o 4,2 percenta. Tatra banka, analýza údajov NBS
Tento vývoj neznamená jednoznačný obrat celého regiónu smerom k zlacňovaniu. Ukazuje však, že ani pri pretrvávajúcom medziročnom raste nemusí byť zdražovanie plynulé. Po prudkom náraste môže nasledovať korekcia, počas ktorej sa očakávania predávajúcich približujú možnostiam kupujúcich.
Krajský priemer nevystihuje situáciu v meste Prešov
Analytici NBS upozorňujú, že zatiaľ čo priemer Prešovského kraja v druhom štvrťroku klesol, v samotnom meste Prešov ceny naďalej rástli. Krajský výsledok ovplyvnil najmä vývoj cien bytov v okrese Poprad. Analytici NBS, 4. 8. 2026
Pre hodnotenie konkrétnej nehnuteľnosti z toho vyplýva podstatný záver: krajské číslo je orientačným ukazovateľom, nie univerzálnym cenníkom. Byt v krajskom meste, nehnuteľnosť v turistickej lokalite a starší rodinný dom v menšej obci oslovujú rozdielne skupiny kupujúcich. Rozhodujú aj pracovné príležitosti, dostupnosť služieb, dopravné spojenie či budúce náklady na rekonštrukciu.
Z analytického pohľadu preto možno očakávať väčšie rozdiely medzi kvalitnými, dobre situovanými nehnuteľnosťami a ponukami, ktoré si vyžadujú vysoké dodatočné investície. Rovnaký percentuálny rast naprieč celým krajom by bol príliš zjednodušeným predpokladom.
Rast cien čoraz viac naráža na možnosti financovania
Dôležitým obmedzením ďalšieho zdražovania zostáva cena hypoték. Podľa septembrového makroprudenciálneho komentára NBS sa priemerná sadzba nových hypoték medzi marcom a augustom 2026 zvýšila z 3,5 na 3,9 percenta. Centrálna banka zároveň upozorňuje, že ceny bývania už niekoľko štvrťrokov rastú rýchlejšie než ekonomické fundamenty. NBS, september 2026
Vyššia cena nehnuteľnosti a drahší úver pôsobia na rozpočet domácnosti súčasne. Ilustračný výpočet pri hypotéke 120-tisíc eur so splatnosťou 30 rokov ukazuje, že zvýšenie sadzby z 3,5 na 3,9 percenta posúva mesačnú anuitnú splátku približne z 539 na 566 eur. Výpočet nezahŕňa poistenie ani poplatky a predpokladá nezmenenú sadzbu počas celej splatnosti.
Kupujúci preto nemusia na rast cien reagovať iba odkladom kúpy. Môžu zvoliť menšiu výmeru, vzdialenejšiu lokalitu alebo nehnuteľnosť v horšom stave. Takéto prispôsobovanie dopytu môže podporovať lacnejšie segmenty, zároveň však obmedzuje priestor na zdražovanie ponúk s vysokou celkovou cenou.
Ponuková cena a skutočná predajná cena sa líšia
Pri čítaní grafov treba zohľadniť metodiku. Použité regionálne údaje predstavujú priemerné ponukové ceny, teda ceny z inzercie. Nevyjadrujú sumu, na ktorej sa kupujúci a predávajúci napokon dohodli. Zdrojová databáza NBS zahŕňa údaje United Classifieds a NARKS. NBS – ceny nehnuteľností na bývanie
Priemer môže ovplyvniť aj zmena skladby ponuky. Ak pribudne viac drahších novostavieb, priemerná cena za meter štvorcový môže stúpnuť bez toho, aby rovnakým tempom zdražel každý starší byt.
Doplnkový pohľad poskytuje Štatistický úrad SR, ktorý sleduje realizačné ceny. V druhom štvrťroku 2026 boli na Slovensku medziročne vyššie o 13,6 percenta. Rozdiel oproti ponukovým štatistikám nemožno interpretovať ako výšku zľavy pri predaji: ide o odlišné súbory údajov a metodiky. Štatistický úrad SR – indexy cien nehnuteľností
Výhľad na rok 2027: pokračovanie rastu s regionálnymi rozdielmi
Prognózu NARKS podporuje očakávanie mierneho hospodárskeho oživenia. Ministerstvo financií SR v septembri predpokladalo na rok 2027 rast ekonomiky o 1,8 percenta, infláciu 2,9 percenta a mierny rast reálnych miezd. Zároveň upozornilo na stagnáciu zamestnanosti a zvýšenú neistotu. MF SR – septembrová prognóza 2026
Pri posudzovaní ďalšieho vývoja bude preto dôležité sledovať popri cenách aj čas potrebný na predaj, počet dostupných ponúk a rozdiel medzi pôvodnou a konečnou cenou. Samotné očakávanie celoslovenského rastu ešte nezaručuje, že každá nehnuteľnosť v Prešovskom kraji v roku 2027 získa na hodnote.
