Slovensko prestáva stavať byty. A dôsledky môžeme pocítiť všetci – najmä na ich cenách.
Ešte dôležitejší je však pohľad do budúcnosti.
Začalo sa stavať necelých 2 400 bytov.
To predstavuje medziročný pokles o viac ako 40 % a oproti desaťročnému priemeru je to dokonca približne polovičný počet. Aj v tomto prípade ide o najslabší druhý štvrťrok od roku 2000. Výstavba sa medziročne spomalila vo všetkých ôsmich krajoch Slovenska.
A nejde iba o jeden zlý štvrťrok.
Za celý 1. polrok 2026 bolo dokončených iba 4 849 bytov, medziročne o 29 % menej a viac ako 40 % pod dlhodobým priemerom. Začalo sa stavať 4 839 bytov – približne o tretinu menej ako pred rokom a takmer o polovicu menej oproti dlhodobému priemeru.
Prečo je to dôležité aj pre ľudí, ktorí novostavbu vôbec nekupujú?
Pretože trh novostavieb a trh starších bytov nie sú dva oddelené svety.
Ak sa dlhodobo stavia málo nových bytov, na trh prichádza menej novej ponuky. Časť kupujúcich, ktorí by si za normálnych okolností vybrali novostavbu, sa presunie na sekundárny trh. A ak sa o obmedzený počet existujúcich bytov začne uchádzať viac záujemcov, vzniká prirodzený tlak na rast cien.
A práve tu začínajú byť aktuálne čísla mimoriadne zaujímavé.
Zatiaľ čo výstavba prudko klesá, ceny bývania opäť rastú.
Podľa NBS vzrástli ceny bývania za celý rok 2025 o 12 % a priemerná cena sa dostala približne na 2 800 €/m².
V 2. štvrťroku 2026 sa priemerná ponuková cena bývania dostala už na približne 3 041 €/m². Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o ďalších 1,2 %. Rast pritom ťahali najmä krajské mestá.
Ešte výraznejšie to vidíme pri samotných bytoch. NBS uvádza, že v máji 2026 boli ceny bytov ponúkaných na predaj medziročne vyššie o 14 % a rástli vo všetkých krajoch Slovenska.
A máme ešte jeden veľmi podstatný údaj.
NBS vo svojom realitnom dashboarde konštatuje, že rast cien nehnuteľností bol na konci roka 2025 primárne spôsobený zužujúcou sa ponukou na trhu a zároveň upozorňuje, že táto kontrakcia ponuky nadobúda dlhodobejší charakter.
Toto je podľa mňa jeden z najdôležitejších signálov pre ďalší vývoj cien nehnuteľností na Slovensku.
Neznamená to, že menšia výstavba je jediným dôvodom rastu cien. Realitný trh ovplyvňujú aj úrokové sadzby, dostupnosť hypoték, mzdy, demografia, migrácia do väčších miest či nálada spotrebiteľov.
Ale základná ekonomická rovnica zostáva veľmi jednoduchá:
menej nových bytov + stabilný alebo rastúci dopyt = väčší tlak na existujúcu ponuku a ceny.
NBS pritom už začiatkom roka 2026 evidovala na sekundárnom trhu dvojciferný medziročný rast. Vo februári bola priemerná cena za m² ponúkaných bytov o viac ako 13 % vyššia než rok predtým. Súčasne rástol počet poskytnutých hypoték aj ich priemerná výška.
Prečo sa teda stavia tak málo?
Povoľovanie a nový stavebný systém.
Investori potrebujú pred začiatkom výstavby vynaložiť významné prostriedky na projektovú prípravu a koordináciu povoľovacieho procesu. Ak systém v praxi nie je dostatočne rýchly a predvídateľný, rastie riziko aj cena projektu.
Financovanie developerských projektov je drahšie.
Vyššie úroky posledných rokov výrazne zmenili ekonomiku developmentu. Projekty, ktoré pri lacnom financovaní vychádzali, dnes potrebujú vyššiu predajnú cenu alebo väčší podiel vlastného kapitálu.
Pozemky, stavebné práce, materiály a infraštruktúra niečo stoja.
K tomu treba pripočítať povoľovanie a realizáciu prípojok, poplatky a čas. Každé ďalšie euro na strane developera sa nakoniec musí premietnuť do ekonomiky projektu.
Developeri reagujú na dopyt.
Keď kupujúci pre vysoké sadzby alebo neistotu odkladajú kúpu, developer odloží ďalšiu etapu projektu. Problém je, že byt, ktorý nezačne stavať dnes, nebude na trhu o dva či tri roky.
Stavebné úrady a územné plánovanie.
Ani kvalitný zákon sám osebe nestačí. Potrebujeme dostatočné personálne kapacity, digitalizáciu, aktuálne územné plány a predvídateľné lehoty.
Verejné nájomné bývanie zostáva marginálne.
Z 2 368 bytov dokončených v druhom štvrťroku 2026 vzniklo vo verejnom vlastníctve menej ako 1 %. Až 66 % všetkých dokončených bytov pritom tvorili byty v rodinných domoch.
A práve posledný údaj je podľa mňa často prehliadaný.
Keď hovoríme o 2 368 dokončených „bytoch“, neznamená to 2 368 nových bytov v bytových domoch. Dve tretiny pripadali na rodinné domy. Ponuka nových bytov, ktorá reálne vstupuje na trh veľkých miest, je teda ešte užšia, než by sa pri pohľade na celkové číslo mohlo zdať.
⚠️ Problém sa môže naplno prejaviť až o niekoľko rokov
Výstavba bývania má veľké časové oneskorenie.
To, čo sa dnes nezačne stavať, nebude možné o dva alebo tri roky skolaudovať a ponúknuť kupujúcim.
A keď sa v tom čase zároveň zvýši dostupnosť hypoték, klesnú úrokové sadzby alebo vzrastú príjmy domácností, môže sa silnejší dopyt stretnúť s nedostatočnou ponukou.
Výsledok sa dá predvídať.
➡️ málo nových projektov
➡️ málo začatých bytov
➡️ o niekoľko rokov málo dokončených bytov
➡️ kupujúci sa presúvajú aj na sekundárny trh
➡️ rastie konkurencia medzi kupujúcimi
➡️ vzniká ďalší tlak na ceny a dostupnosť bývania.
Preto nie som proti kvalitnej projektovej dokumentácii, bezpečnosti ani kontrole. Som však proti tomu, aby sa povoľovanie a príprava výstavby stali natoľko komplikovanými, drahými a nepredvídateľnými, že investora odradia ešte pred začiatkom projektu.
Ak chceme dostupnejšie bývanie, nestačí hovoriť iba o cenách.
Potrebujeme predovšetkým vytvárať podmienky na to, aby sa mohlo viac bývania reálne postaviť.
Stabilné pravidlá. Funkčné stavebné úrady. Digitalizáciu. Rýchlejšie a predvídateľné povoľovanie. Rozumnú projektovú prípravu. Dostupnú infraštruktúru. A funkčný systém nájomného bývania.
Pretože dnešných takmer 2 400 začatých bytov nie je iba štatistika za jeden štvrťrok. Je to časť ponuky bývania, ktorú budeme mať – alebo skôr nebudeme mať – k dispozícii o niekoľko rokov.
A účet za nedostatok bytov nakoniec nezaplatia iba developeri.
Zaplatia ho kupujúci vyššími cenami, nájomníci vyššími nájmami a mladé rodiny horšou dostupnosťou vlastného bývania.
Zdroje: Štatistický úrad SR – Bytová výstavba, 2. štvrťrok 2026; Národná banka Slovenska – Ceny nehnuteľností na bývanie a RRE Dashboard.
ŠÚ SR – Výstavba bytov v 2. štvrťroku 2026
NBS – vývoj cien bývania v 2. štvrťroku 2026
NBS – RRE Dashboard a ponuka nehnuteľností
