Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku v septembri 2026: rast pokračuje, trh však citeľne spomaľuje
Slovenský realitný trh vstúpil do druhej polovice roka 2026 vo výrazne odlišnej kondícii než na jeho začiatku. Ceny nehnuteľností sú stále podstatne vyššie ako pred rokom, no najnovšie údaje ukazujú spomalenie dynamiky. Zároveň rastú rozdiely medzi jednotlivými regiónmi, krajskými mestami a vidiekom. Prešov je dobrým príkladom toho, prečo už dnes nestačí hovoriť iba o „priemernej cene na Slovensku“.
Ceny stále rastú. Tempo sa však výrazne znížilo
Najnovšie oficiálne údaje Štatistického úradu SR o realizačných cenách, teda cenách skutočne predaných nehnuteľností, ukazujú, že v 2. štvrťroku 2026 ceny bývania na Slovensku medzikvartálne vzrástli o 1,4 %.
V prvom štvrťroku pritom medzikvartálny rast dosahoval 3,6 %. Tempo zdražovania sa tak za jediný štvrťrok citeľne znížilo. Podľa Štatistického úradu išlo o najpomalší medzikvartálny rast za posledných 11 štvrťrokov. (Štatistický úrad SR)
To však ešte neznamená, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali plošne klesať.
V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka boli realizačné ceny v druhom štvrťroku 2026 stále vyššie o 13,6 %. Existujúce nehnuteľnosti zdraželi medziročne o 14,3 % a nové nehnuteľnosti približne o 10 %. (Štatistický úrad SR)
Hlavný odkaz preto nie je „ceny padajú“, ale skôr: rast cien pokračuje, jeho krátkodobá dynamika sa však výrazne zmiernila.
Ponukové ceny potvrdzujú podobný trend
Národná banka Slovenska sleduje aj vývoj ponukových cien nehnuteľností. Tie predstavujú ceny, za ktoré majitelia a realitné kancelárie nehnuteľnosti ponúkajú, a preto ich nemožno zamieňať s realizačnými cenami zo Štatistického úradu.
Podľa NBS dosiahla priemerná ponuková cena bývania v druhom štvrťroku 2026 približne 3 041 €/m².
Oproti prvému štvrťroku, keď dosahovala 3 005 €/m², vzrástla o 1,2 %. Medziročný rast sa spomalil na približne 9,5 %. (Národná banka Slovenska)
Aj tieto čísla teda ukazujú rovnaký základný príbeh: ceny sú vysoko a medziročne stále rastú, ale tempo zdražovania sa postupne zmierňuje.
Byty zostávajú silnejšie než rodinné domy
Zaujímavý rozdiel vidíme pri rozdelení trhu na byty a rodinné domy.
Podľa NBS dosiahla priemerná ponuková cena bytov v druhom štvrťroku 2026 približne 3 430 €/m², čo predstavovalo medzikvartálny nárast o 1,6 %. Medziročne boli byty drahšie približne o 10,2 %.
Priemerná cena rodinných domov dosiahla približne 2 163 €/m². Medzikvartálne vzrástla o 2,1 %, ale medziročný rast predstavoval iba 3,1 %. (Národná banka Slovenska)
Vývoj teda naznačuje, že rast cien bytov zostáva z dlhodobejšieho pohľadu podstatne dynamickejší ako pri rodinných domoch.
Slovensko už nie je jeden realitný trh
Čoraz výraznejšie rozdiely vznikajú medzi jednotlivými regiónmi.
NBS upozorňuje, že rast cien v poslednom období ťahajú najmä krajské mestá, zatiaľ čo mimo veľkých miest je vývoj podstatne slabší a na vidieku sa podľa banky dokonca začína črtať klesajúci trend. (Národná banka Slovenska)
Veľmi dobre to vidno práve na východnom Slovensku.
V druhom štvrťroku 2026 zaznamenal Prešovský kraj medzikvartálny pokles priemernej ponukovej ceny o viac než 4 %. Bol to najvýraznejší pokles zo slovenských krajov.
To však neznamená, že rovnakým tempom klesali ceny v meste Prešov.
NBS výslovne upozorňuje, že v samotnom Prešove ceny naďalej rástli. Regionálny priemer Prešovského kraja stiahol smerom nadol okrem iného vývoj cien bytov v okrese Poprad. (Národná banka Slovenska)
Tento rozdiel je pri hodnotení realitného trhu zásadný.
Údaj za celý kraj nemožno automaticky použiť na stanovenie trhovej ceny konkrétneho bytu v Prešove.
Čo ukazujú najčerstvejšie čísla priamo z Prešova?
Ešte aktuálnejší pohľad poskytujú inzertné údaje za august 2026, aktualizované 10. septembra.
Podľa Realitymap dosiahla priemerná ponuková cena bytov v meste Prešov v auguste približne 2 936 €/m².
V auguste 2025 bola približne 2 686 €/m². Medziročne tak ide o zvýšenie približne o 9,3 %. Typická ponuková cena bytu bola približne 175 000 eur. (realitymap.sk)
Vývoj priemernej ponukovej ceny bytov v Prešove:
- september 2025: 2 686 €/m²
- december 2025: 2 758 €/m²
- január 2026: 2 796 €/m²
- február 2026: 2 917 €/m²
- marec 2026: 2 915 €/m²
- apríl 2026: 2 974 €/m²
- máj 2026: 2 980 €/m²
- jún 2026: 2 956 €/m²
- júl 2026: 2 932 €/m²
- august 2026: 2 936 €/m². (sk)
Čísla sú zaujímavé najmä tým, že po silnom raste na prelome rokov sa približne od jari trh pohybuje okolo podobnej cenovej hladiny.
To je ďalší signál postupnej stabilizácie, nie však zatiaľ plošného prepadu cien.
Prešov: byty a rodinné domy sa vyvíjajú rozdielne
Priemerná ponuková cena rodinných domov v Prešove dosiahla v auguste 2026 približne 2 186 €/m².
Medziročne bola vyššia len približne o 2,3 %, zatiaľ čo pri bytoch bol medziročný rast približne 9,3 %. Typická ponuková cena domu v Prešove dosahovala približne 298 000 eur. (realitymap.sk)
Rozdiel je výrazný a ukazuje, že ani v rámci jedného mesta nemožno hovoriť o jednom univerzálnom cenovom trende.
Menšie a stredne veľké byty môžu reagovať na dopyt úplne inak ako veľké rodinné domy.
Ponuková cena nie je predajná cena
Pri interpretácii všetkých týchto údajov je nevyhnutné rozlišovať dva pojmy.
Ponuková cena je cena uvedená v inzeráte.
Realizačná cena je suma, za ktorú sa nehnuteľnosť nakoniec skutočne predá.
Rozdiel medzi nimi môže byť niekoľko percent, pri nesprávne nastavenej cene však aj výrazne viac.
Pre majiteľa nehnuteľnosti preto nie je správnym postupom jednoducho nájsť priemernú cenu za m² v meste a vynásobiť ju rozlohou svojho bytu.
Výslednú cenu ovplyvňuje lokalita, ulica, konkrétny bytový dom, poschodie, orientácia, technický stav, rekonštrukcia, dispozícia, balkón alebo loggia, výťah, parkovanie, prevádzkové náklady a množstvo ďalších faktorov.
Ponuka nových bytov môže byť ďalším faktorom podporujúcim ceny
Pri pohľade do ďalších rokov je dôležité sledovať nielen ceny existujúcich nehnuteľností, ale aj bytovú výstavbu.
Najnovšie čísla Štatistického úradu SR zverejnené 3. septembra 2026 sú v tomto smere mimoriadne zaujímavé.
V druhom štvrťroku 2026 bolo na Slovensku dokončených iba 2 368 bytov.
To je medziročný pokles o viac než tretinu a zároveň viac ako 40 % pod desaťročným priemerom. Ide o najnižší počet dokončených bytov v druhom štvrťroku od roku 2000. (Štatistický úrad SR)
Ešte výraznejší je vývoj začatej výstavby.
V druhom štvrťroku sa začalo stavať len necelých 2 400 bytov, čo bolo medziročne o viac než 40 % menej a približne o polovicu menej než dlhodobý priemer. Aj v tomto prípade išlo o najslabší druhý štvrťrok od roku 2000. (Štatistický úrad SR)
V Prešovskom kraji navyše počet dokončených bytov medziročne klesol o viac než 50 %. (Štatistický úrad SR)
Prečo môže slabá výstavba držať ceny vysoko?
Cenu nehnuteľnosti určuje okrem financovania, príjmov domácností a demografie aj vzťah ponuky a dopytu.
Ak bude na trh prichádzať výrazne menej nových bytov a dopyt po bývaní zostane relatívne stabilný, môže nedostatok novej ponuky pôsobiť proti výraznejšiemu poklesu cien.
Neznamená to automaticky ďalší prudký rast. Ekonomika, úrokové sadzby, dostupnosť hypoték a kúpyschopnosť domácností môžu pôsobiť opačným smerom.
Výrazný útlm novej výstavby je však faktor, ktorý nemožno pri odhade budúceho vývoja cien ignorovať.
Dosiahli ceny nehnuteľností svoj strop?
O celoslovenskom cenovom strope je zatiaľ predčasné hovoriť.
NBS síce konštatuje, že v Bratislave ceny pravdepodobne dosiahli úroveň, pri ktorej sa ďalší rast výrazne spomaľuje, zároveň však upozorňuje na veľmi rozdielny vývoj jednotlivých častí Slovenska. (Národná banka Slovenska)
Aktuálne dáta preto skôr ukazujú prechod z obdobia veľmi dynamického rastu do obdobia väčšej cenovej stability a silnejšej regionálnej diferenciácie.
Niektoré segmenty môžu ďalej zdražovať, iné stagnovať a pri nehnuteľnostiach s príliš vysokou ponukovou cenou sa môže čoraz častejšie objavovať potreba korekcie.
Čo to znamená pre predávajúcich?
Rok 2026 zatiaľ zostáva z pohľadu cien pre predávajúcich priaznivý. Medziročné porovnania sú stále výrazne pozitívne.
Zároveň však končí obdobie, v ktorom bolo možné očakávať, že prakticky každú vyššie nastavenú cenu trh po niekoľkých mesiacoch „dobehne“.
Pri spomaľujúcom raste bude mať čoraz väčší význam správne určenie ponukovej ceny už pri uvedení nehnuteľnosti na trh.
Príliš vysoká cena môže predĺžiť dobu predaja a v konečnom dôsledku viesť k väčšiemu cenovému ústupku.
A čo kupujúci?
Kupujúci získavajú v niektorých segmentoch väčší priestor na rozhodovanie a vyjednávanie než počas najrýchlejšieho rastu trhu.
Na druhej strane zatiaľ neexistujú dáta, ktoré by potvrdzovali plošný pád cien slovenských nehnuteľností.
Čakanie výhradne na výrazný celoslovenský pokles cien preto nemusí byť správnou stratégiou. Oveľa dôležitejšie je posudzovať cenu konkrétnej nehnuteľnosti, jej lokalitu a dlhodobú hodnotu.
Záver: realitný trh sa mení, ale nepadá
Dáta dostupné v septembri 2026 ukazujú pomerne jasný obraz.
Ceny nehnuteľností na Slovensku sú stále výrazne vyššie ako pred rokom, ich medzikvartálny rast však spomaľuje.
Zároveň sa zväčšujú rozdiely medzi bytmi a domami, veľkými mestami a vidiekom aj jednotlivými regiónmi.
Prešov je toho dobrým príkladom: zatiaľ čo celý Prešovský kraj zaznamenal v druhom štvrťroku korekciu priemerných ponukových cien, v samotnom meste Prešov ceny podľa NBS naďalej rástli. Najnovšie inzertné údaje navyše ukazujú, že byty v Prešove boli v auguste približne o 9 % drahšie za m² ako pred rokom.
Do budúcnosti bude potrebné sledovať najmä vývoj úrokových sadzieb a hypotekárneho financovania, kúpyschopnosť domácností a najmä novú výstavbu. Jej súčasný výrazný útlm môže v strednodobom horizonte obmedzovať ponuku nehnuteľností.
Realitný trh preto v septembri 2026 nevysiela signál plošného prepadu cien. Vysiela však jasný signál, že obdobie rovnomerného a rýchleho rastu sa končí a pri oceňovaní nehnuteľnosti bude čoraz dôležitejšia konkrétna lokalita, segment a kvalita samotnej nehnuteľnosti.
Zdroje a metodika
Článok vychádza z údajov dostupných k 10. septembru 2026.
Hlavné zdroje: Štatistický úrad Slovenskej republiky – Indexy cien nehnuteľností na bývanie v 2. štvrťroku 2026, 31. 8. 2026; Štatistický úrad SR – Výstavba bytov v 2. štvrťroku 2026, 3. 9. 2026; Národná banka Slovenska – Rast cien bývania sa v polovici roka spomaľuje, 4. 8. 2026; NBS – štatistika cien nehnuteľností na bývanie; Realitymap.sk – údaje o ponukových cenách v Prešove aktualizované 10. 9. 2026; RealStats INDEX – údaje z aktívnych inzerátov k 9. 9. 2026. (Štatistický úrad SR)
